Immobilier Meilleur Credit

Le meilleur du crédit immobilier

Dans le montage d'un crédit pour financer un appartement, une maison ou une villa, le montant de votre apport personnel sera un élément important qui influera sur le taux d’intérêt du crédit et sur le risque pour l’établissement financier.

Le taux d’intérêt, l’assurance décès invalidité (ADI) et la garantie sont des éléments du crédit que vous négocierez point par point avec votre banquier.
L’apport personnel justifie de votre bonne capacité d’épargne et de votre engagement dans votre projet.

Votre taux d’endettement, votre apport personnel et l’évolution de vos revenus seront déterminants pour l’acception du dossier de crédit, puis sur le taux d’intérêt et la durée du prêt.

Les taux du crédit immobilier à moyen terme sont actuellement bas et permettent des durées d’emprunt plus longues de 20, 25 voire même 30 ans.
De 10 à 20 % du prix d’achat en apport personnel pour un accès à la propriété constitue une somme confortable.

Un certain nombre d’aides au logement peuvent vous être accordées et constitueront votre apport personnel. (PEL, aide départementale, prêt des caisses de retraites…)
La CAF peut vous accorder une Aide personnalisée au logement (APL), une Allocation de logement à caractère social (ALS) ou une Allocation de logement à caractère familial (ALF). Certaines conditions sont à respecter. Vous devrez déjà avoir contracté soit un prêt d'accession sociale (PAS) ou un prêt d’aide à l'accession à la propriété (PAP) ou bien un prêt conventionné. En fonction de vos revenus, de votre situation familiale, du type de logement du montant des remboursements du crédit, vous pourrez obtenir une aide.

Votre protection
Le contrat de vente est soumis à l’obtention du crédit. Si vous n'obtenez pas le crédit, le contrat de vente sera annulé. Vous ne signerez pas le crédit le jour de l'entrée dans la banque. L'offre vous sera envoyée par lettre recommandée avec AR. Vous ne la signerez et la renverrez que le 11ème jour qui suit la date de réception conformément à la loi Scrivener.

L’offre de prêt doit comporter :
- L’identité des parties
- Le tableau d’amortissement
- Les frais de dossier bancaire
- Les garanties demandées par l’organisme prêteur
- Les conditions de remboursement anticipé
- Le montant des mensualités et la date d’effet
- La durée, le coût réel du crédit et taux effectif global (TEG)

Conseil : calculez le montant de votre crédit en fonction du prix d’achat de l’acquisition de vos rêves et en déduisant votre apport personnel. Vous devrez tenir également compte des frais de Notaire et des frais d’hypothèque. Vérifiez les montants de vos déclarations de revenus des trois dernières années et calculez votre taux d’endettement.
Le taux d’endettement peut varier d’un établissement à un autre et en fonction du type de crédit. Des calculettes sont à votre disposition sur le Web ainsi que pour calculer la mensualité de votre crédit.

Ce que vous devez connaître d'un prêt financement immobilier

Le Taux nominal d'un prêt : c’est le taux d’intérêt de votre prêt, celui que vous pouvez comparez avec d’autres établissements et sur lequel vous pouvez faire jouer la concurrence en disant à votre banquier que son concurrent vous offre de bien meilleur taux fixe ou révisable
Le TEG d'un prêt (taux effectif global) : c’est le taux réel de votre opération de prêt, ce qu’il vous en coûtera du taux d’intérêt vrai, c’est-à-dire du taux d’intérêt du prêt seul, dit nominal, + le taux annuel de votre assurance décès (ADI) et frais annexes (frais de visite de chantier si prévue, frais d’acte éventuels)

Les frais de dossier sont généralement plafonnés et représentent 1% du montant du prêt. Si vous êtes bon client de votre banque vous pourrez facilement les négocier à la baisse

Le Taux d’endettement permet de calculer le montant des mensualités à rembourser acceptées en fonction du revenu net de l’emprunteur. En général, l’endettement admis par les établissements financiers doit être inférieur à un taux de 30 à 40 % du revenu net de l’emprunteur : [(mensualité du prêt + autres charges d’emprunt, loyer + charges locatives) x 100 / votre revenu net] = Taux d’endettement
Le taux d’endettement est fonction du niveau de revenu, de la composition de la famille, des caractéristiques du prêt (durée, in fine, amortissable…), du patrimoine existant, de la nature de ses revenus et de leur pérennité…

Le Taux fixe est un taux d’intérêt constant tout au long du prêt. Les mensualités seront invariables dans leur durée jusqu’à la dernière mensualité. Ils ne pourront varier que sur intervention du client par le biais de modulation ou de remboursement anticipé. L'avantage de ces prêts est évident lorsque les taux obligataires de long terme sont bas. Les prêts à taux fixe sont à privilégier si l'objectif est sécuritaire. En effet, l'emprunteur connaît dès le départ le montant de la mensualité qu'il paiera tout le long du remboursement du prêt.

Le Taux révisable est un taux d’intérêt susceptible d’être révisé à la baisse comme à la hausse pendant la durée du prêt en fonction de l’indice sur lequel le prêt est indexé.

Les informations à connaître lorsque l'on est en présence d'un taux révisable sont
- Le taux de départ : c'est le taux qui s'appliquera à la première période.
- La périodicité de révision : (1 an, 3 ans, 5 ans voire 3 mois), c'est en fait la durée pendant laquelle le taux va s'appliquer.
- L'indice de révision : c'est l'indice de référence qui va servir de base au calcul du taux pour la période à venir.

- La marge : c'est la rémunération du prêteur, elle est fixée une fois pour toute au début du prêt. Elle s'ajoute à l'indice de révision pour donner le taux applicable.
C'est une partie fixe, appelée « spread ». Taux révisable = Spread + marge de la banque qui peut être plus ou moins importante selon la qualité du client et sonapport personnel.
Losque un taux est révisable, la révision du taux va agir sur l’un des paramètres du prêt : le montant de la mensualité ou la durée du prêt. Elle se verra allongée ou raccourcie.
La possibilité existe pour les emprunteurs de transformer à tout moment après franchise d’un an le plus souvent, leur prêt à taux révisable en prêt à taux fixe. Cela peut apparaître comme une sécurité supplémentaire.

Le prêt révisable à taux capé : Il s’agit de caps qui limitent la hausse mais également la baisse. Donc impossible de bénéficier d’une forte détente sur le marché des taux.

Le prêt mixte est un crédit constitué d’une partie de capital emprunté à taux fixe et de l’autre partie à taux révisable.

Conseil : taux révisable ou taux fixe, lequel choisir ?
Compte tenu de la durée des remboursements, les prêts à taux fixe sont souvent les plus intéressants lorsqu'ils sont souscrits dans une période où les taux obligataires sont bas. Dans une période où les taux sont élevés, les crédits à taux fixe se révèlent moins avantageux.
Dans ce cas, les particuliers doivent négocier la possibilité de procéder à des remboursements partiels ou définitifs sans pénalités (ou très faibles). Ensuite, si les taux baises, il ne faudra pas hésiter à renégocier avec la banque ou procéder au rachat du prêt par un autre établissement en profitant de meilleures conditions.

Le prêt immobilier amortissable

Dans le cadre d’un prêt immobilier amortissable, le remboursement du capital emprunté est étalé dans le temps.L’échéance comprend la cotisation d’Assurance Décès Invalidité (ADI), l’amortissement qui représente la part de remboursement de capital, et les intérêts.

Si le prêt est à échéances constantes, la part des intérêts diminue avec le temps, alors que la part de l’amortissement augmente.

Les intérêts sont toujours calculés sur le Capital Restant Dû (CRD) qui diminue progressivement au cours des remboursements mensuels, ce qui entraîne à fortiori une diminution des intérêts sur le capital restant.
Sur le tableau d’amortissement que vous pourrez calculer sur des outils de simulation sur le Web ou que vous recevrez de votre établissement financier, vous trouverez que chaque mensualité est constitué d’une part d’intérêts et d'une part de capital remboursé.

Le prêt in fine
Contrairement au prêt amortissable, où le capital est remboursé au cours des mensualités, dans le crédit in fine, le capital emprunté n'est remboursé qu'au terme du prêt, en une seule fois.

Les intérêts sont payés selon les termes du contrat mensuellement, trimestriellement ou annuellement.
Les échéances ne sont donc composées que d'intérêts et de cotisations d'ADI. Le Capital Restant Dû (CRD) reste constant pendant toute la durée du prêt : il correspond au montant emprunté.
Le montant des intérêts exigibles à chaque échéance reste identique puisque les intérêts sont calculés sur le CRD Cela explique que le coût d'un crédit in fine est supérieur à celui d'un prêt amortissable.

Généralement, le prêt in fine est intéressant dans le cadre d'un investissement locatif, les intérêts d'emprunt, et les frais accessoires à cet emprunt (frais de constitution de dossier, frais d'inscriptions hypothécaires, cotisations d'ADI, à la condition que ces frais accessoires soient effectivement acquittés par l'investisseur), sont des charges déductibles des revenus fonciers.

Ce sont donc les investisseurs fortement imposés et les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers où il est globalement plus intéressant de souscrire un prêt in fine pour financer leur investissement locatif.

En effet, pendant toute la durée de l'emprunt, ils ne rembourseront alors que des intérêts (et des frais accessoires) qu'ils pourront déduire de leurs loyers. Le crédit in fine a donc un effet de levier en permettant d'augmenter l'économie d'impôts générée par l'investissement immobilier.
Vu son coût, le crédit in fine peut présenter un risque si l’emprunteur voit sa situation financière ou fiscale se modifier brutalement en cours de route. Pour pallier cet écueil, les banques peuvent prévoir une possibilité de transformer son crédit in fine en prêt amortissable.

A l'échéance du crédit in fine, l'investisseur devra rembourser le capital emprunté. Pour cela, la banque exige de l'emprunteur qu'il mobilise des fonds sur un produit d'épargne : un contrat d'assurance vie.
Les versements effectués sur le contrat d'assurance vie, ajoutés aux plus values générées par ce placement, doivent lui permettre d'atteindre 100 % de la somme empruntée à l'échéance du prêt.

Le contrat d'assurance vie est adossé au crédit in fine : il est donné en garantie à la banque par une délégation de créance ou un nantissement. Cela implique que l'investisseur ne pourra effectuer des rachats (c'est-à-dire des retraits) sur son contrat d'assurance vie qu'avec l'accord de la banque.
En fonction du contrat choisi, du taux d'endettement, du choix des supports, la banque demandera un versement initial (appelé adossement initial) plus ou moins important et / ou des versements programmés pendant la durée du prêt. Même si aujourd’hui les banques proposent des prêts in fine à 100 % du capital, il est préférable d’avoir 30 à 50 % de l’investissement que vous placerez sur un bon contrat d’assurance vie si ce n’est déjà fait.

Pret a taux zero est une aide de l'Etat sous forme d'avance sans intérêts.
Peuvent en bénéficier les personnes physiques dont le revenu imposable (après abattement des 10 et 20%) est inférieur à un certain plafond.
Le logement est destiné uniquement à l’accession à une résidence principale et personnelle.
Peut être financé une construction avec ou sans achat de terrain, l’achat de logement neuf, l’achat d'un logement ancien de plus de 20 ans avec un montant des travaux égal au minimum à 54% du prix d'achat hors frais.
Les conditions d’attributions :
il faut être primo-accédant ou renouveler sa résidence principale pour cause de mutation professionnelle. Répondre à certaine catégorie de revenu et l'emprunteur doit justifier son statut de non-propriétaire.

La durée et les conditions de remboursement sont déterminées en fonction des revenus nets imposables du ménage l'année et de la durée des prêts complémentaires.
La périodicité est mensuelle dans tous les cas de figure.
Le montant du prêt varie en fonction de la situation géographique, du revenu imposable du ménage et de sa composition. En tenant compte des ces éléments, le montant du prêt ne doit pas dépasser 20% du coût total de l'opération hors frais et 50% du montant des autres prêts de plus de 2 ans finançant l'opération (PEL, CEL, PAS, PC, Prêt complémentaire...)
Ce montant est porté à 25% du coût total hors frais pour les opérations dans les zones franches urbaines. pret a taux zero
Remboursement anticipé possible, transfert possible sur un autre objet finançable par des critères identiques.

Le prêt relais
L’objectif est de permettre à un particulier déjà propriétaire d'acquérir un autre logement sans forcément attendre la vente du premier. Le prêt court terme relais ne doit pas faire l'objet d'un financement en attente d'un prêt épargne logement futur.
il peut servir à financer un achat de terrain, une construction ou acquisition d’un logement ancien, voire des travaux.
La durée est prévue pour 2 ans maximum.

Le prêt conventionné - PC
En bénéficient les personnes physiques pour les résidences principales, non éligibles au PAS.
Personnes morales pour les logements destinés à la location (sauf SCI destinant les logements financés à titre de résidence principale pour leurs associés).

IL va servir à financer l’achat ou la construction d'un logement neuf ou ancien à titre de résidence principale ou de résidence principale locative, des travaux seuls si le logement à plus de 5 ans, financer des terrains sans limitations de surfaces.
Le projet devra correspondre à des normes de surface et d’habitabilité, l’apport personnel 10 % minimum du coût de l’investissement hors frais.
La durée pourra varier de 5 à 25 ans avec taux fixe ou révisable.

Prêt à l’accession sociale - PAS
L’objet du financement : achat ou construction d'un logement neuf ou ancien à titre de résidence principale ou de résidence principale locative, travaux seuls si logement de plus de 5 ans, un bien occupé à titre de résidence principale moins de 8 mois par an en cas de force majeure.

Les normes dépendent des revenus et de la surface et habitabilité.
Si le financement est possible en PAS, le financement en PC est exclu.
Possibilité de financer des terrains sans limitations de surfaces.
L’apport personnel sera au minimum 10 % du coût du projet hors frais.
100% de la dépense est finançable hors frais de notaire avec une durée de 5-25 ans pour toutes les dépenses finançables.

L'hypothèque
Lorsque le banquier accorde des prêts, il le fait en grande partie avec des fonds qui ne lui appartiennent pas. Il doit de ce fait être prudent dans la gestion des fonds qui lui sont confiés et souvent conforter sa position de créancier en prenant des garanties appelées sûretés.
C'est une sûreté réelle immobilière qui consiste à affecter un (généralement celui objet du prêt) ou plusieurs immeubles en garantie de remboursement du prêt. Cette garantie permet au créancier de faire vendre le bien hypothéqué en cas de défaillance de l'emprunteur et de se payer sur le prix de vente en priorité à d'autres créanciers. Un même bien peut être grevé de plusieurs hypothèques, elles prennent rang, successivement, à la date de leur inscription.

Elle doit être obligatoirement constatée par acte notarié généralement en même temps que l'acte de vente. Elle est inscrite à la conservation des hypothèques.
L'hypothèque est prise pour la durée du prêt + 2 ans, elle peut être prorogée par jugement rendu à la demande du créancier. Sa durée ne peut dépasser 35 ans.
Pour les prêts révisables, elle est prise pour la durée de rallongement maximum (si elle est prévue au contrat) + 2 ans.

Des droits de suite et de préférence sont attachés à l'hypothèque :

Droit de suite : le privilège reste attaché à l'immeuble et le prêteur peut le saisir en quelques mains qu'il se trouve.

Droit de préférence : il permet au créancier d'être payé sur le prix de vente de l'immeuble par préférence à d'autres créanciers.

Le cautionnement par une personne physique :
C’est l’engagement d'une ou plusieurs personnes physiques de désintéresser le prêteur si l’emprunteur ne satisfait pas à ses obligations de remboursement.
Le cautionnement (que peut donner une personne physique est très encadré par le code de la consommation : le formalisme a été renforcé ces dernières années. L’établissement prêteur dot vérifier que l’engagement de la caution est proportionné par rapport à ses biens et revenus.
L’engagement de la caution se fat par écrit. Des mentions obligatoires doivent être écrites de la main même de la caution.
La caution reçoit une offre préalable du crédit et doit l'accepter dans les mêmes conditions que l'emprunteur.
L’établissement prêteur doit informer la caution dès le premier incident de paiement, dans le cas contraire la caution peut se désengager.

3 types de cautions personnelles :

La caution simple
En cas de défaillance de l’emprunteur, l'établissement de crédit qui poursuit la caution en remboursement de la dette, pourra se voir opposer le bénéfice de discussion et éventuellement de division.
Le bénéfice de discussion permet à la caution d'exiger du prêteur qu’il poursuive d'abord le débiteur avant d'actionner la caution.
Le bénéfice de division permet, en cas d’existence de plusieurs cautions poursuivies pour la totalité de la somme, d’exiger le fractionnement du paiement entre toutes les cautions solvables.

Le cautionnement solidaire
La caution est engagée sur le même plan que le débiteur principal.
Elle renonce au bénéfice de division et de discussion. Le créancier peut donc la poursuivre pour la totalité de la dette et avant même de poursuivre le débiteur principal.
C'est ce type de cautionnement qui est demandé par la plupart des établissements financiers.

Le cautionnement réel ou hypothécaire
La caution affecte un de ses biens personnels en garantie de créance.

Le cautionnement par un organisme spécialisé
Certaines sociétés sont spécialisées dans le cautionnement. La plus connue est le Crédit Logement.
En contrepartie d'une rémunération, l'organisme de caution s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier.
L'emprunteur doit verser à l'organisme de caution dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant du prêt. Elle est composée :
d'une contribution à un fonds mutuel de garantie dont l'intégralité ou une partie (en fonction du nombre d’incident de paiement sur l'ensemble des prêts cautionnés) pourra lui être reversée à l'issue de son crédit,
d’une commission qui est définitivement acquise par l'organisme.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
En tant que « prêteur de deniers », l’établissement financier bénéficie d'un privilège spécial sur l’immeuble vendu. C'est à dire d'un droit de préférence sur l'éventuel prix de vente de l'immeuble financé.
Le prêteur sera désintéressé par priorité sur certains créanciers, même hypothécaires.
De par sa définition même, un PPD ne peut être pris que sur un immeuble déjà existant. Il n'est donc pas possible de prendre un PPD sur la fraction du prêt qui finance la construction par exemple.
Le PPD doit faire l'objet d'un acte notarié. Il doit être inscrit dans les deux mois qui suivent la vente à la conservation des hypothèques, il prend alors rang rétroactivement à la date de la vente.
Si l'inscription se fait plus de 2 mois après la vente, le PPD dégénère en hypothèque et prend rang à la date de son inscription.
Le PPD est exonéré de taxe de publicité foncière, il est donc moins cher qu’une hypothèque conventionnelle.
Des droits de suite et de préférence sont attachés au PPD.

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