Crédit immobilier:

S'installer, devenir propriétaire de votre maison ou votre appartement, voilà bien le rêve de tout un chacun. L'envie de devenir propriétaire vous est certainement venue à l'esprit lorsque, au détour d'une rue, vous êtes «tombé» sur une annonce d' «appartement à vendre», d'un chalet de montagne ou alors en pleine campagne d'une ancienne ferme, dont vous souhaitez probablement en faire une résidence principale ou même secondaire.

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Cependant, il s'agit là d'un projet à long terme exigeant un investissement, un financement conséquent et, pour y parvenir, il est nécessaire d'octroyer un prêt auprès de votre banque : c'est le crédit immobilier ! Représentant généralement d'une part, la seule opération immobilière importante que les ménages sont à même d'effectuer et d'autre part, le bien patrimonial cessible à leurs enfants, le financement de sa résidence constitue un acte fondamental exigeant maintes réflexions. En effet, s'acheter une maison au bord de la mer, en pleine campagne (par exemple) est un rêve, mais il faut également penser aux frais qu'engendrera sa rénovation.

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Pour ce faire, et ce dans le souci d'assurer une quiétude inégalable aux consommateurs désirant effectuer un investissement immobilier (financer l'achat, la rénovation ou l'entretien de leur résidence), la législation a mis en place un dispositif visant à réglementer les offres de crédits immobiliers. En ce qui concerne les établissements financiers, lorsque le consommateur souhaite effectuer un prêt pour effectuer des travaux dans sa résidence, il est nécessaire que la banque lui fasse parvenir gratuitement et par voie postale, une offre de crédit immobilier valable un mois.
Dès réception du courrier, il appartient à l'emprunteur (dans un délai de 10 jours de réflexion) d'évaluer la portée de ses engagements futurs, plus précisément en terme de dettes. Ce document (signé à partir du onzième jour) doit comporter nécessairement : la date et les condition de mise à disposition du prêt immobilier, le montant et le coût total du crédit immobilier, le taux d'emprunt ou taux d'intérêt (TEG : Taux Effectif Global) et bien entendu, l'échéancier des amortissements (date, nombres et montant des remboursements de la dette) indiquant la répartition entre l'amortissement capital du capital et les intérêts. Il est judicieux de noter que, la demande d'un prêt ou crédit immobilier n'entraîne obligatoirement un accord de la part de l'établissement bancaire.

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Dans le cas où, l'emprunteur n'obtient pas son prêt, alors, l'on procède obligatoirement à l'annulation du contrat d'achat (ou de construction) et, tous les frais engagés auparavant doivent être reversés dans leur intégralité. Aussi, dans la mesure où, l'achat ou la construction de votre maison ne se fait pas, il faut savoir que, le contrat du crédit immobilier est résilié, invalidé et donc, supprimé ! Et le prêteur ne doit à la banque ayant octroyé le crédit immobilier, qu'une indemnité limitée à un taux fixe (0.75% du prêt et qui ne peut excéder 150 euros (en 2006)) ! Bien qu'ayant signé un contrat de crédit immobilier, vous bénéficiez d'un délai de rétractation (ou réflexion de sept jours) concernant la construction ou l'acquittement d'une habitation. Toutefois, la législation offre au prêteur, une possibilité de payer son crédit immobilier par anticipation, c'est-à-dire, avant le terme du contrat : il peut s'agir du paiement partiel ou intégral (au moins 10% du montant initial) du crédit. Dans ce cas, en tant que prêteur, vous pouvez demander le versement d'une somme équivalent à 3% du capital restant dû (en 2006). Si vous êtes dans l'obligation de vendre votre maison, alors, vous devez absolument procéder au remboursement de votre crédit par anticipation, mais sans avoir à verser des indemnités. Cependant, les imprévus de la vie font en sorte que, confronté à des problèmes financiers, si vous n'êtes pas en mesure de rembourser vos dettes, il est possible soit de négocier avec votre banque des délais de paiement correspondant à trois points du taux immobilier d'intérêt ; soit demander (au Juge d'Instance) un délai de grâce d'une durée de deux ans maximum et pendant lequel, vos remboursements seront interrompus.

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Dans le cas où, vos difficultés financières persistent, votre banque peut procéder à l'annulation du contrat et exiger sur-le-champ, le paiement du prêt, majoré de 7% (en 2006) du capital restant dû et des intérêts échues et non versés. A noter que, vous pouvez aussi saisir la commission de surendettement du département dans lequel vous résidez, en transmettant votre dossier à la Banque de France. Il peut arriver que, votre acquisition soit financée par un prêt conventionné ou alors, d'un prêt d'accession à la propriété : dans ce cas, face à vos difficultés financières, vous pourrez bénéficier d'un aménagement de vos remboursements en contactant l'Association Départementale d'Information sur le Logement du département dont vous dépendez. Devenir propriétaire d'une maison est une chose, mais sachez que, afin de bénéficier d'un meilleur taux de crédit, il est important avant de contacter une banque pour un crédit immobilier, d'effectuer un comparatif de différents crédits immobiliers existant sur le marché ainsi que les dispositions applicables (art L312 à L322-3 du Code de la Consommation) et des différents taux immobiliers s'y rapportant.

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De plus en plus, le sentiment de se savoir propriétaire de sa résidence principale est devenu une réalité inéluctable de notre société actuelle. Pour ce faire, des moyens d'aide sont mis en place en vue d'éviter de faire de votre rêve, un réel cauchemar tels que : le savoir-faire d'un courtier en crédit immobilier à qui vous remettrez votre projet immobilier (dont le rôle est d'effectuer la comparaison des différents crédits immobiliers, des meilleurs taux de crédit immobilier proposés par les meilleures banques), un système de simulateur de crédit immobilier et même un comparateur d'assurance crédit immobilier en ligne et même, des informations relatives à la condition suspensive figurant dans votre contrat de prêt immobilier !

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Avez-vous un bon profil pour faire un crédit immobilier ?

Les conditions financières du crédit que les banques vont vous accorder dépendent directement de votre profil d'emprunteur. Ce terme recouvre l'ensemble des caractéristiques que le créditeur sera amené à analyser pour vous faire sa proposition et en fixer les conditions financières.

Le crédit à taux zéro

Le crédit à taux zéro, tel que défini par la Loi de Finances 2005, est destiné à faciliter l'acquisition de la résidence principale de l'emprunteur, dans le neuf ou l'ancien, sans conditions de travaux. Accompagnant obligatoirement un crédit bancaire dit « crédit principal », le crédit à taux zéro est très souvent pris en compte comme « apport personnel » par les banques.

Le crédit accession social (PAS)

Le crédit à l'Accession Sociale est intéressant car il ouvre droit sous certaines conditions à l'Aide Personnalisée au Logement (APL) et est éligible au bénéfice de la sécurisation permettant un abaissement temporaire des mensualités en cas de chômage. Pour en profiter, il faut respecter un plafond de ressources et que le projet entre dans des catégories bien définies.

Les crédits Plan Epargne Logement PEL et Compte Epargne Logement CEL

Le Compte Épargne Logement (CEL) et le Plan Épargne Logement (PEL) comptent parmi les placements préférés des particuliers. La raison de cet engouement est triple : ils sont activement promus par les banques, ils apportent une sécurité financière au niveau de l'épargne comme du crédit, et ils bénéficient d'avantages fiscaux (ce que les Français apprécient beaucoup !).

Le crédit 1% employeur

Les salariés d'entreprises de plus de 10 personnes connaissent tous le 1 % employeur, puisque chaque mois cette cotisation apparaît sur leur fiche de paie ! Par contre, ils ignorent souvent à quels avantages ils peuvent prétendre et quelles sont les conditions pour en profiter.

Le crédit achat - revente dit "crédit relais"

Le principe de base est simple. Vous avez besoin dans l'immédiat de la somme immobilisée dans votre propriété actuelle pour acheter votre nouveau logement. Le créditeur va donc vous avancer une partie de cette épargne immobilisée afin d'équilibrer votre plan de financement. Il le fait sous la forme d'un crédit relais, c'est-à-dire d'un crédit dont vous ne remboursez que les intérêts (vous n'amortissez pas le capital).

Le crédit multipalier

Afin de lisser votre mensualité, les banques proposent un crédit à plusieurs niveaux de remboursement : les mensualités du crédit multipalier ont la particularité de varier en fonction du total des mensualités provenant de vos autres crédits, de vos autres mensualités et de votre capacité de remboursement.

Le crédit infine

Ce type de crédit a été mis au point pour résoudre les problèmes des investisseurs locatifs. Son principe est simple : pendant la durée du crédit, vous ne rembourserez que les intérêts. Ainsi le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit et, à l'échéance, vous le remboursez en une seule fois.

Le crédit pass travaux

Le crédit Pass-Travaux a été institué le 3 août 1998 par un accord passé entre l'Etat, le mouvement 1 % logement et les Partenaires Sociaux. Depuis cette date, tous les salariés du secteur privé (et retraités depuis moins de 5 ans) peuvent obtenir ce crédit à taux réduit (1,50 %) pour financer des travaux, dans la limite de 9 600 €.

Les subventions anah

L'ANAH (Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat) attribue des subventions aux propriétaires qui réalisent des travaux d'amélioration dans leur logement.

Le crédit paris logement 0% (crédit Paris zéro %)

Le 1er mars 2004, la ville de Paris a mis en place le crédit Paris Logement 0 %, un crédit à taux zéro, dans le but d'aider les ménages parisiens à financer l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux.

L'offre de crédit

Le taux effectif global (TEG) du crédit immobilier

Pour la mise en place de votre crédit, vous devez choisir entre un crédit à taux fixe et un crédit à taux révisable dont les implications financières peuvent être significatives.

Taux d'intérêt fixe ou révisable pour votre crédit immobilier

Renseignez simplement votre revenu et votre apport personnel et découvrez immédiatement la valeur du bien immobilier que vous pouvez acquérir.

crédit immobilier : caution ou hypothèque ?

Lors de l'achat d'un bien immobilier, les banques demandent à l'emprunteur des garanties sur le bien financé. Cette garantie est obligatoire. Ainsi, en cas de problème, les banques pourront obtenir la revente du bien en leur faveur, et récupérer les fonds qu'elles ont avancés.

L'assurance décès - invalidité - incapacité de travail de votre crédit immobilier

Bien que cela ne soit pas une obligation légale, les banques en France exigent toujours la couverture des risques décès - invalidité - incapacité, alors que l'assurance chômage ou perte d'emploi n'est qu'optionnelle.

L'assurance chômage de votre crédit immobilier

La souscription d'une assurance chômage n'est pas obligatoire, mais certains établissements financiers peuvent l'exiger, sous peine de refuser le crédit sollicité.

Les intérêts intercalaire du crédit immobilier

Les intérêts intercalaires sont calculés sur les portions de crédits libérées, au taux du crédit souscrit. Pour estimer leur montant, il suffit d'appliquer le taux du crédit aux montants libérés, en tenant compte de la durée.

Renégocier son crédit immobilier

La réglementation du crédit immobilier

Protection de l'emprunteur et crédit immobilier

Pour vous protéger contre les démarches commerciales abusives qui consisteraient à vous réclamer une certaine somme d'argent (frais de dossier, avance...) avant la mise en place du crédit, le législateur a mis en place une règle très formelle :...

La société civile immobilière (SCI)

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile (donc une société qui n'a pas de but commercial), qui a un objet immobilier, par exemple détenir ou gérer un ou plusieurs immeubles.

La loi SRU

La loi fait obligation aux communes de plus de 1 500 habitants en région parisienne et de plus de 3 500 habitants dans les autres régions, qui font partie d'une agglomération de plus de 50 000 habitants de compter au minimum 20 % de logements sociaux.

La loi Scrivener

La loi dite « Loi Scrivener », n° 79-596 du 13 juillet 1979, fait partie du code de la consommation (L.312-1 et suivants). Elle a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit.

Les frais de notaire

On ne soulignera jamais assez l'importance du notaire et sa place essentielle dans toutes vos démarches. Le notaire doit absolument vous conseiller et vous informer sur toutes les formalités à remplir.

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Quelle durée et quelles mensualités ?

En choisissant une durée d'emprunt, vous choisissez le niveau de vos mensualités... et inversement.
Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour choisir sa durée d'emprunt

Plus la durée d'emprunt est longue, plus vous paierez d'intérêts

D'une part, le taux d'intérêt est plus élevé. Plus la durée est longue, plus le risque de défaut de paiement est important pour la banque et il est normal qu'en contrepartie elle se rémunère avec un taux plus élevé.

Mais vous devez avant tout choisir votre durée d'emprunt en fonction de vos capacités de remboursement mensuel

En raccourcissant la durée, vous augmentez le montant de vos mensualités et votre charge de remboursement. Les mensualités doivent correspondre à votre capacité de remboursement et ne pas être trop "écrasantes". Une charge trop lourde serait pénalisante pour vous et il est dans votre intérêt de choisir des mensualités appropriées à vos revenus.

Comment choisir ?

De fait, choisir une durée d'emprunt, c'est faire un subtil dosage : la durée doit être suffisamment longue pour que les mensualités ne soient pas "écrasantes" et ne doit pas être trop longue de façon à ce que vous ne payiez pas trop de frais financiers.
La meilleure méthode est sûrement de déterminer en premier lieu le niveau optimal de vos mensualités : combien d'argent pouvez-vous consacrer chaque mois pour rembourser votre crédit ? La règle dans le monde bancaire est que le montant des remboursements n'excède pas 33% de vos revenus, l'idéal étant de ne pas dépasser 30%. C'est votre capacité de remboursement. A partir de ce montant, calculez votre durée optimale en utilisant nos simulateurs.

Il s'agit de la somme que vous allez investir dans votre projet sans emprunter auprès d'une banque.

Au sens strict, cette somme provient de vos économies : votre épargne, les sommes provenant de la revente d'un logement, un emprunt familial, un héritage reçu, des donations, ...

Par extension, le terme "apport personnel" peut englober certains prêts ou participations "constitutifs d'apport personnel" : vous pouvez avoir recours à certains prêts à coût réduit pour "gonfler" votre apport personnel et ainsi présenter un meilleur dossier à la banque.

Il s'agit :

• du prêt immobilier
  
• des prêts épargne logement
  
• du prêt à taux zéro

D'autre part, si vous faites partie d'une entreprise de plus de cinquante salariés, votre employeur est tenu de vous faire participer aux résultats de l'entreprise. Vous avez alors la possibilité de demander le déblocage anticipé de cette participation qui servira à constituer un apport personnel pour acquérir votre résidence principale.

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On exprime généralement l'apport personnel en fonction du montant de l'opération, en pourcentage. Ainsi, si vous cherchez à acheter un appartement de 1 000 000 F (152 449 €) avec un apport personnel de 200 000 F (30 489.8 €), on dira que vous avez un apport de 200 000 / 1 000 000 = 20%. Vous solliciterez donc un emprunt pour les 80% restants du montant.

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Quel est le meilleur niveau d'apport ?

En général, les banques demandent qu' au moins 10% de l'opération soient financés par votre apport personnel. En pratique, 20 à 30% d'apport sont particulièrement appréciés.
Il est plus difficile, bien que possible, d'emprunter sans avoir d'apport personnel. Même si vous n'avez pas d'économies, vous avez peut-être droit à des prêts aidés tels que le prêt à taux 0%. Ils faciliteront votre emprunt en gonflant votre apport.

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Bien sûr, plus votre apport personnel est important, meilleures seront les conditions que vous consentira la banque. Pour elle, l'apport personnel est un moyen d'appréciation du risque qu'elle encourt en vous prêtant de l'argent. L'emprunteur qui a un apport personnel important a prouvé sa capacité d'épargne et donc sa capacité à rembourser un emprunt. Il a un "profil" moins risqué et il est normal qu'il bénéficie d'un taux d'intérêt plus faible. Au contraire, si l'emprunteur est depuis longtemps dans le monde du travail, a des revenus réguliers et confortables et n'a pas réussi à se constituer une épargne, on peut soulever des doutes quant à sa future capacité de remboursement.

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Ces prêts sont distribués par tous les établissements de crédit. Ils sont libres: les banques fixent librement les taux et le montant des frais.

Dans la plupart des cas, la banque prêteuse exigera que vous ayez votre compte courant (avec domiciliation des salaires) chez elle.

Un prêt bancaire se compose de plusieurs données :

• la somme empruntée, ou capital.
  
  
• le taux d'intérêt. Il est librement fixé par les banques et peut être fixe ou révisable. Il varie selon le "risque" présenté par un projet.
  
  
• la durée et le niveau de vos mensualités. Plus la durée augmente, plus vous paierez d'intérêts. La durée varie de 5 à 30 ans.

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Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro est ouvert à tout primo accédant candidat à l'acquisition de sa résidence principale. Le prêt à taux zéro n'est pas possible dans le cadre de l'achat d'un logement destiné à être occupé par un ascendant ou un descendant de l'emprunteur. L'emprunteur ne doit de plus pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Si jamais en cours de remboursement l'utilisation du logement était modifiée (par exemple, vous décidez de louer votre résidence), le prêt à taux zéro doit être remboursé.

Le prêt à taux zéro est proposé par l'ensemble de nos banques partenaires. La banque en fait la demande lors du montage de votre dossier complet dans la banque que vous aurez choisie.

Le prêt à taux zéro est soumis à des plafonds de ressources. Les revenus de l'emprunteur ne doivent pas dépasser un plafond, en fonction de la taille du ménage et de la localisation de l'achat immobilier. On prend le revenu fiscal de référence, c'est-à-dire les revenus de l'année N-2 pour une demande de prêt effectuée entre janvier et mars, ou ceux de l'année N-1 pour les demandes effectuées entre avril et la réception de l'avis d'imposition.

Pour être accordé, le prêt à taux zéro ne peut excéder 20% du coût de l'opération immobilière. Ce prêt aidé sans intérêts ne peut pas non plus représenter plus de 50% du ou des autres prêts finançant l'acquisition.

Le prêt à taux zéro est un prêt aidé complémentaire cumulable avec tout autre prêt : prêt PAS, prêt conventionné, prêt bancaire libre, prêt épargne logement, prêt 1% patronal, prêts sociaux etc.)

Le nouveau dispositif de prêt à zéro tel que nous le connaissons est en vigueur depuis le 1er février 2005.

Le Gouvernement a décidé de mieux aider les Français qui disposent de revenus modestes à devenir propriétaires pour la première fois de leur résidence principale.

Le Gouvernement présentera, dans le cadre de la loi de finances, un nouveau dispositif renforçant très fortement le PTZ :

- en permettant aux ménages d'acquérir un logement neuf ou ancien sans condition de travaux ;

- en augmentant, pour la première fois depuis 1995, le montant du Prêt à Taux Zéro, pour l'ensemble des ménages et particulièrement pour les familles avec un ou plusieurs enfants ;

- en améliorant les conditions de remboursement offertes aux ménages qui disposent des ressources les plus modestes ;

- en permettant à davantage de familles avec un ou plusieurs enfants de pouvoir bénéficier d'un PTZ grâce au relèvement des plafonds de ressources.

- A titre d'exemple, un couple avec deux enfants disposant d'un revenu de près de deux SMIC qui acquiert, avec un PTZ, un logement neuf en dehors de l'Île-de-France fera une économie de 84 euros sur ses charges de remboursement; soit une économie de 27 euros par rapport au PTZ actuel.

Une même famille qui achète un logement ancien en Île-de-France pourra maintenant obtenir un PTZ et bénéficiera d'une économie de 97 euros par mois sur ses charges de remboursement.

Conformément aux objectifs annoncés, le nouveau PTZ sera plus familial et plus social. Il permettra d'aider près de 240 000 ménages à devenir propriétaires, contre moins de 100 000 avant 2005.

L'ouverture à l'ancien du PTZ, sans conditions de travaux, favorisera l'accession à la propriété dans les agglomérations où l'offre de logements neufs est limitée et le marché locatif très tendu.

Cette réforme complète le Plan de Cohésion Sociale préparé par Jean-Louis Borloo, ministre du travail, de l'emploi et de la cohésion sociale, en favorisant la mobilité des locataires du parc HLM qui souhaiteraient acquérir un logement.

Ce nouveau dispositif nécessite le vote par le Parlement d'une disposition législative dans le cadre du Projet de loi de finances 2005.

Outre le Prêt à Taux Zéro et le Prêt Employeur vérifiez si vous pouvez prétendre aux différents prêts suivants :

LES PRETS CAISSE DE RETRAITE :

Les caisses de cadres essentiellement peuvent octroyer un prêt qui ressemble étrangement quant à son fonctionnement au prêt employeur. La diversité des caisses nous pousse à vous indiquer de vous renseigner directement auprès des caisses ou auprès de votre employeur.

LES PRETS FONCTIONNAIRES

Il est au fonctionnaire ce que le prêt 1% logement est aux salariés du secteur privé en étant cependant moins intéressant financièrement. Son montant est depuis trop longtemps fixé à 1220 € pour un studio et 3900 € pour un 7 pièces en agglomération parisienne. Le taux est de 4% les trois premières années et 7% ensuite. Il est accordé pour une durée de de 10 à 15 Ans. Pour les couples mariés depuis moins de 5 ans le montant est majoré de 42,31% jusqu'à 5500 €. Renseignements auprès de votre interlocuteur principal dans votre établissement.
Les fonctionnaires, qui ont recours à un prêt conventionné ou à un PAS pour acheter leur résidence principale, peuvent en plus solliciter un prêt complémentaire fonctionnaire. Certes, ils ne pourront pas acquérir un château en Espagne avec un tel montage ! En effet, le montant de l'acquisition est strictement encadré avec le prêt conventionné ou le PAS et le prêt fonctionnaire ne peut être supérieur à un plafond dont le montant varie en fonction du type de logement et de sa localisation géographique. Le taux du prêt est, environ, de 7%. Il peut, cependant, être réduit à 4% pendant les 3 premières années du prêt pour les fonctionnaires de l'Etat. La durée de remboursement varie entre 10 et 15 ans et celui-ci se fait par semestre. Un seul établissement financier le distribue : le Crédit foncier de France.

LES PRETS EDF OU BATIGAZ :

Ponctuellement et par zone géographique, EDF ou GDF vous propose un prêt d'un montant relativement faible (entre 1500 et 3000 €) en complément de l'installation chauffage électrique ou gaz. Cette aide vous permettra de diminuer votre coût de crédit bien evidemment mais la durée du prêt généralement courte peut handicaper votre plan de financement les premières années. Si vous faites construire, votre interlocuteur vous indiquera les démarches à suivre sinon renseignez vous directement à votre agence habituelle.

LES AIDES DE LA REGION OU DU DEPARTEMENT :

Chaque département ou région peut voter en début d'année une ligne budgétaire d'aide à l'accès au logement et ainsi octroyer un prêt ou une aide directe. Vous comprendrez qu'il faut s'adresser directement à ces organismes pour connaitre les aides alors en vigueur.

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Crédit immobilier : Les prêts Epargne Logement

Présentation

Le système de l'Epargne Logement a été mis en place en 1965 afin de favoriser l'épargne des particuliers tout en leur offrant des prêts immobiliers à taux (PEL) et le Compte d'Epargne Logement (CEL).

L'Epargne Logement se compose de deux phases:

* une phase d'épargne : vous alimentez votre PEL ou votre CEL par des versements réguliers. Votre épargne est rémunérée et est bonifiée par une prime d'Etat.

* une phase de prêt : à l'issue de la phase d'épargne (minimum de 4 ans pour un PEL et de 18 mois pour un CEL), vous pouvez réaliser un emprunt selon des conditions définies au début de la phase d'épargne. Son montant est "proportionné" à votre effort d'épargne.

Avantages et inconvénients

L'avantage du prêt épargne logement est que les prêts proposés ont généralement des taux intéressants et que les frais de dossier sont nuls. Toutefois, pour les PEL, le taux d'intérêt dépend de la date d'ouverture. Ainsi, pour les PEL ouverts avant le 06/02/94, le taux d'emprunt est de 6,34%, ce qui est assez élevé par rapport aux conditions actuelles du marché. En contrepartie, pendant la phase d'épargne, l'argent placé est rémunéré à 6% sans risque. Les intérêts perçus sont défiscalisés, hors prélèvements sociaux.
Les taux d'intérêt proposés pour les CEL sont plus bas (3,5% actuellement). En contrepartie, la rémunération de votre épargne est plus faible (2%).

L'inconvénient majeur est que le montant du prêt dépend des intérêts "acquis" au cours de la phase d'épargne et donc de l'épargne que vous avez réussi à accumuler. Plus les intérêts perçus sont importants, plus l'emprunt est conséquent. De fait, si vous avez placé peu d'argent sur votre PEL ou votre CEL, le prêt que vous pourrez obtenir sera d'un montant faible.

Quelles opérations peuvent être financées

* Le prêt Epargne Logement permet de financer: - l'achat d'un terrain, si le prêt finance également la construction, dans la limite du coût de la construction seule, - la construction d'un logement, - l'acquisition d'un logement neuf ou ancbien, - des travaux d'agrandissement ou d'amélioration. * Il peut servir à financer l'acquisition ou la construction d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un logement destiné à être loué. Toutefois, s'il s'agit d'un investissement locatif, vous ne pouvez l'utiliser pour acheter un logement ancien.

Le cumul des droits à prêt

En complément de vos propres droits à prêts, un membre de votre famille (parents, enfants, frère, soeur, oncle, tante, nièce, neveu) ou de la famille de votre conjoint peut vous céder les droits à prêt de son PEL ou de son CEL. Vous pouvez alors majorer votre capacité d'emprunt, sans toutefois pouvoir dépasser les plafonds.

Le prêt conventionné

En utilisant un Prêt Conventionné (PC), vous pouvez financer jusqu'à 90% du montant de votre opération, sans condition de ressources, tout en bénéficiant de l'APL, l'Aide Personnalisée au Logement. Cette aide, versée par la Caisse d'Allocations Familiales (CAF), vous permet de réduire vos charges de remboursement mensuelles de 500 à 1 100 F (76.22 à 167.69 €), selon la région d'acquisition.

Le Prêt d'Accession Sociale (PAS) est une forme de Prêt Conventionné mais il est soumis à des conditions de ressources et ne permet pas d'acquérir un logement destiné à être loué. En échange, il offre un taux plus faible (0,6 point en moins), les frais de dossier sont plafonnées et il offre une couverture gratuite en cas de chômage. De fait, cette formule est plus intéressante qu'un Prêt Conventionné, si vous pouvez y avoir accès.

Les conditions d'accès

1) sur le logement que vous achetez

- Le Prêt Conventionné permet de financer l'acquisition d'un logement neuf ou ancien (sans obligation de travaux), de travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie seuls, pourvu qu'il s'agisse de votre résidence principale (c'est-à-dire que vous devez l'occuper au moins 8 mois par an). Vous pouvez également l'utiliser pour financer l'achat d'un logement destiné à la location.

- Le logement doit respecter des normes de surface et de prix au mètre carré, qui varient selon le type de logement et s'il s'agit d'une acquisition, d'une construction ou de travaux.

2) sur votre financement

- Votre apport personnel doit être au moins de 10% du montant de l'acquisition. Par exemple, si vous cherchez à acquérir un logement d'une valeur de 1 000 000 F (152 449 €), votre apport personnel devra être au moins de 100 000 F (15 244.9 €).

- Pas de condition de ressources.

La durée

S'il s'agit d'une acquisition ou d'une construction, elle peut varier de 10 à 25 ans. S'il s'agit de travaux, elle variera de 5 à 15 ans.

Le taux

Il peut être fixe ou révisable (variable).
Il varie selon les banques mais il est plafonné.

Cumul de prêts

Le Prêt Conventionné peut être complété par :
- un prêt à 0%,
- un prêt 1% logement,
- un prêt d'Epargne Logement,
- un prêt fonctionnaire ou un "petit prêt",
- un prêt relais,
- certains autres prêts dits "sociaux", à condition que le taux d'intérêt n'excède pas 5%.