LMNP : Statut du loueur en meublé non professionnel

Le LMNP est un statut fiscal
Le LMNP n'est pas une loi contrairement aux dispositifs tels que Robien, Besson, Périssol, Malraux, etc...
Le statut est permanent, il caractérise le bien lié à la personne par rapport à l'activité.
Lorsque le revenu locatif brut annuel dépasse 23 000 € TTC ou lorsque le foyer fiscal retire de l'activité de LMNP plus de 50 % de son revenu imposable, le statut LMNP se transforme en statut LMP (cf. rubrique LMP)
Conditions pour bénéficier du statut LMNP (article 885 R du CGI)
Pour bénéficier du statut LMNP, il faut :

- Etre propriétaire de biens immobiliers loués directement ou indirectement en meublés.
- Etre ou ne pas être inscrit au titre de cette activité au Registre du Commerce et des Sociétés.
- Réaliser au maximum un revenu locatif brut annuel de 23 000 € TTC ou retirer de l'activité de LMNP moins de 50% du revenu imposable du foyer fiscal.

Logements concernés par le LMNP
La location en meublé non professionnelle peut concerner divers types de location :
- La location d'une chambre meublée ou d'une partie de la résidence principale d'un propriétaire.
- La location saisonnière d'un appartement ou d'une villa classique.
- La location de logements situés dans une résidence avec services ou résidence de tourisme et confiée par bail commercial à un exploitant.
Le statut du LMNP est applicable aux types de locations définies ci-dessus, que le bien soit neuf ou ancien.

II. Avantages liés au statut LMNP

Déficit déductible sur les revenus de même nature.
Le statut de LMNP permet à l'investisseur d'imputer l'intégralité des déficits résultant de ses charges déductibles sur les revenus de même nature.
Les charges déductibles sont les suivantes :
- Les frais de premier établissement sont déductibles au choix entre 1 an et 5 ans, selon la fiscalité du propriétaire.
- Les intérêts d'emprunt sont déductibles à 100%.
- Les frais d'acquisition (frais de dossier, frais hypothèque).
- Les dépenses d'entretien, les charges de copropriété, les impôts fonciers.
- Les frais comptables et juridiques.
- Les salaires versés et les charges afférentes à ces salaires.
Amortissement
Les règles comptables permettent d'amortir :
- La construction sur 20 ans.
- Le mobilier sur 7 ans.
Les amortissements comptables sont déductibles à concurrence de la différence entre les revenus locatifs nets et les charges locatives ; pour le solde, ils sont reportables indéfiniment et déductibles des résultats futurs en période bénéficiaire uniquement.
Les amortissements différés créent des revenus hors fiscalité après la période d'emprunt.
NOTA : Réduction de charges sociales pour BNC, professions libérales, TNS dû à un déficit de revenus de même nature (BIC).
Récupération de TVA
Dans le cas d'acquisition de logements neufs donnés en gestion à la société commerciale d'exploitation qui apporte au moins trois des quatre services sur le site (art. 260 D CGI), la TVA est récupérable en une seule fois au taux de 19,60 %. Ceci s'applique exclusivement à des résidences hôtelières, des résidences pour personnes âgées, des résidences d'étudiants et des résidences d'affaires.
Les "micro loueurs"
Pour être considéré comme "micro loueurs", les propriétaires doivent remplir deux conditions : les recettes brutes annuelles tirées de la location meublée ne doivent pas excéder 76 300 € HT ; et ils ne doivent pas être immatriculés au Registre du Commerce et des Sociétés. Le bénéfice imposable est déterminé de manière forfaitaire en appliquant au montant des recettes annuelles un abattement de 72% représentant la totalité des charges et amortissements afférents au bien loué.

III. LMNP - A retenir : Les intérêts du statut "loueur en meublé non professionnel".
- Se constituer et développer un patrimoine immobilier
- Prévoir une transmission du patrimoine au profit de ses enfants en démembrant la propriété du bien.
-Bénéficier de revenus complémentaires locatifs non fiscalisés.

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• donner en location meublée 1 ou plusieurs biens
• dégager de ces locations moins de 23 000 euros de revenu annuel ;
• être soumis à une imposition de ces revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Il s'agit avant tout d'une activité spécifique. Elle concerne, pour l'investisseur qui souhaite en confier la gestion, les résidences de tourisme ou de services, les résidences médicalisées, les résidences affaires qui, affirme Jean GAILLARD président du Syndicat national des résidences de tourisme : « [sont] situées en ville dans lesquelles, à long terme, l'occupation et la perspective de plus-value sont quasi assurées. » (Investissement Conseils mars 2007).

Dans ces cas spécifiques, l'investisseur est assuré d'un bail commercial qui le lie à un gestionnaire pour 9 ans minimum, il ne se soucie donc pas de la gestion. De plus, il est assuré de la garantie des loyers en profitant de la solidité financière du gestionnaire à qui il incombe la charge des versements de loyers et de l'entretien des bâtiments.

Une fiscalité avantageuse :

Le LMNP doit s'inscrire dans le long terme, car la totalité des biens peuvent être amortis, généralement sur 10 ans pour le mobilier, et sur 20 ans pour le foncier. Les amortissements sont réputés différés indéfiniment en cas de déficit d'exploitation. La récupération de la T.V.A. la première année constitue également un avantage non négligeable (dans le cadre d'une acquisition TTC).

Un complément de retraite sans impôt ?

Une fois la période des déductions d'amortissements passée, l'investisseur choisira le régime « micro BIC » (généralement possible à partir de la 20ème année) et bénéficiera de revenus soumis à un abattement de 68% ! Ce qui signifie que sur 100 euros de revenus, seuls 32 sont imposables soit une fiscalité maximum de 13% ! (et ce pour un taux marginal de 40% ce qui peut signifier moins pour les premières tranches imposables). Difficile de trouver mieux ! Le LMNP permet donc de se préparer des revenus de retraite complémentaire quasi entièrement défiscalisés.